どこから直せばいいか分からない方へ費用相場を調べても、
直す順番は決まりません
「築40年 リフォーム 費用」で調べると、たしかに相場は出てきます。外壁塗装は何十万円、浴室の交換は何十万円、といった数字です。
ただ、その相場は「何を、どこまでやるか」がすでに決まっている人のための数字です。順番が決まっていない段階で相場だけを見ても、うちの場合はいくらかかるのかという問いには答えが出ません。金額の大きさに驚いて、そのまま何年も先送りになってしまう方も少なくありません。
先に決めるべきなのは、金額ではなく順番です。順番が決まれば、必要な工事の範囲が決まり、範囲が決まってはじめて総額が出ます。ソデノ建装が現地調査で最初にやっているのは、この順番の整理です。
それを決めるところから、ご一緒します。
建築士が家を見て仕分けします今すぐ必要／まだ使える／
後回しでよい／やらなくてよい
現地調査では、建物全体を見たうえで、気になっている箇所をこの4つに分けてご説明します。専門用語は使いません。写真を見ていただきながら、なぜそう判断したかまでお伝えします。
現地調査の様子。屋根・外壁だけでなく、床下と小屋裏まで確認します。
表面をきれいにするだけでは、家は守れません
壁の中や床下に潜む異常を見抜くには、建物の構造を知る目が要ります。二級建築士として家の構造を知り、職人として現場を見てきた代表の袖野が、見えないリスクまで確認したうえでご説明します。
営業担当ではなく、代表が直接伺います。その場で契約を迫ることはありません。
放置すると費用が跳ね上がる工事
雨漏り、屋根材のずれや割れ、外壁の深いひび、シーリングの切れ、雨どいの破損。水が建物の内側に入っている状態は、時間が経つほど傷む範囲が広がり、直す費用も膨らみます。構造材まで腐ってしまうと、補修は一気に大がかりになります。
実例雨どいが割れたまま数年放置され、流れ落ちた雨水で外壁の一部と土台まわりが傷んでいた。雨どいだけなら数万円で済んだところが、外壁の補修を含む工事になった。
交換をすすめられがちだが、まだ持つもの
見た目が古いだけで、機能としてはまだ十分に持つ部分があります。屋根材の色あせ、玄関ドアや窓枠の傷、和室の建具など。「古い＝直すべき」ではありません。あと何年使えそうかを、状態を見たうえでお伝えします。
実例訪問営業に「屋根が危ない」と言われたお宅で、点検した結果それほど傷んでいなかった。急いで葺き替える必要はないとお伝えした。
数年先でも間に合う工事
いま手を付けなくても建物が傷まない工事です。内装のクロス、キッチンや洗面の入れ替え、外構の見た目の改善など。ご予算に限りがあるときは、ここを後ろに送ります。ただし「足場を使う工事」だけは例外で、外まわりの工事とまとめたほうが確実に安く済みます。
考え方足場代は1回あたり十数万円ほどかかります。外壁塗装と屋根の工事を別々の年にやると、足場代を2回払うことになります。
今の暮らしに必要のない工事
お子様が独立されて使っていない2階の部屋、来客のない客間、これから先も使う予定のない設備。ここに費用をかけても、日々の暮らしは良くなりません。ご家族が実際にどう過ごしているかを伺ったうえで、外す提案をすることがあります。
考え方「家全体をきれいにする」ではなく「1階を中心に、これから10年過ごしやすくする」と決めるだけで、必要な工事はかなり絞れます。
これが基本の考え方です直す順番には、
決まった考え方があります
家じゅうを一度にどうにかしたい、というご相談は実はそれほど多くありません。ほとんどの場合、次の2つのどちらかに分かれます。まずご自宅がどちらに当てはまるかを、ご一緒に整理します。
ケース1 生活そのものに支障をきたしている
- 原因を特定する
雨漏り、水漏れ、建具が閉まらない、床が沈む。症状が出ている場所と、原因の場所は違うことがよくあります。まずどこで何が起きているかを突き止めます。 - 適切な工法で修繕する
原因が分かってはじめて、直し方が決まります。表面を覆うだけで済むのか、下地から手を入れるのか。ここを間違えると、数年で同じ症状が戻ります。
ケース2 生活を便利・快適にしたい
- 毎日の不便を直す
冬の浴室の寒さ、床の段差、使いにくいトイレや洗面。毎日使う場所ほど、直したときの効果が大きくなります。ご高齢のご家族がいる場合は、安全に関わるところから。 - 暮らしを整える
内装、和室から洋室への変更、収納、建具、外構。急ぐものではありません。ご予算に余裕がある範囲で足していきます。
どちらのケースかは、症状だけでは判断がつきません。「床が沈むから張り替えたい」というご相談が、実は床下の水漏れが原因だった、ということもあります。だから、まず家を見せていただくところから始めます。そのうえで、建物の状態と、ご家族のこれからの暮らし方の両方を合わせて順番を決めます。
順番を整理するだけでも構いません。
そのために、まず家を見せてください。
代表 袖野 義人（二級建築士 第90846号／現場経験30年）
正直にお伝えします建て替えたほうがよいケース、
リフォームで足りるケース
私たちはリフォームの会社ですが、リフォームが向かない建物に無理にリフォームをすすめることはしません。判断の分かれ目を、正直に書きます。
建て替えを検討したほうがよいケース
- 基礎に大きなひび割れや沈下があり、建物全体が傾いている
- 間取りを根本から変えたい（水回りの位置を大きく動かす、部屋数を大きく変える）
- 増築を繰り返していて、構造の継ぎ目が多く、耐震の補強が難しい
- 土台や柱の広い範囲がシロアリや腐食でやられている
- 敷地の条件が変わり、建て替えると今より広く・使いやすくできる
リフォームで足りるケース
- 構造材（土台・柱・梁）が健全で、雨漏りが止められる状態にある
- 間取りはおおむね今のままでよく、水回りの位置も大きく動かさない
- 1階を中心に暮らす前提で整えれば、今の生活に支障がない
- 予算と工期を抑えたい（仮住まいの費用や引っ越しの手間を避けたい）
- 愛着のある家に、できるだけ長く住み続けたい
「築40年なので、建て替えましょう」と言われた方へ
よく聞かれるご質問です。答えは「建物の状態によります」としか言いようがありませんが、その判断のしかたははっきりしています。
築40年という数字そのものは、判断材料になりません。日本の木造住宅は、雨水さえきちんと処理できていれば、構造材はそう簡単には傷みません。実際に、築40年を超えていても土台も柱もしっかりしているお宅は珍しくありませんし、逆に築25年でも雨漏りを長く放置して構造がやられているお宅もあります。
ですから「あと何年住めますか」というご質問には、床下と小屋裏を見てからお答えします。見ずに答えられることではありません。現地調査は無料ですので、判断がつかない段階でお呼びいただいて構いません。
ちなみに、代表 袖野の自宅兼事務所は、令和8年現在で築55年です。
ご予算から考えたい方へ100万円／300万円／500万円で、
どこまでできる？
優先順位を決めたうえで、ご予算に収める考え方です。建物の状態によって変わりますので、あくまで目安としてご覧ください。
いま一番困っている箇所に絞ります。雨漏りの補修、雨樋の交換、浴室かトイレのどちらか、といった範囲です。急ぐ工事だけを確実に手当てする使い方になります。
この予算での考え方足場が必要な工事が含まれる場合は、外まわりをまとめられないか一度ご検討ください。数年以内にもう一度足場を組むことになるなら、そのぶん割高になります。
もっともご相談の多い価格帯です。外壁塗装と屋根の工事を足場1回でまとめ、あわせて浴室か水回りを1か所、といった組み合わせが現実的です。外まわりと、毎日使う場所を1つ。
この予算での考え方外まわりを先に済ませておくと、次に内装へ進むときに余計な手戻りが出ません。順番の面でも無理のない範囲です。
外まわりに加えて、1階を中心に暮らしやすく整える範囲です。浴室・トイレ・洗面、和室から洋室への変更、床の段差解消、断熱まで含められます。これから10年、15年先を見た計画にできます。
この予算での考え方この範囲になると、工事の順序と工期の組み方で費用も暮らしやすさも変わります。一度にやるか、2回に分けるかも含めてご提案します。
※ 建物の状態、使用する材料、工事の範囲によって金額は変わります。正確な金額は、現地調査のうえ無料でお見積りします。
実際の施工事例から見る
使える制度は使いましょう八王子市・日野市・多摩市・相模原市で
使えるリフォーム補助金
自治体の補助金と、国の補助制度があります。制度の内容・金額・受付期間は年度ごとに変わり、予算に達した時点で受付が終了することもあります。最新の情報は各市の公式ページでご確認ください。
| 区分 | 主な内容と確認先 |
|---|---|
| 八王子市 | 省エネ改修・バリアフリー改修・耐震改修などに対する助成制度があります。年度ごとに要件と受付期間が変わりますので、市の公式ページで最新の年度分をご確認ください。 |
| 日野市 | 住宅改修に関する助成制度が用意されています。対象工事・上限額は年度によって異なります。市の公式ページをご確認ください。 |
| 多摩市 | 耐震・省エネ・高齢者向け改修などの制度があります。市の公式ページをご確認ください。 |
| 相模原市 | 住宅リフォームに関する助成制度があります。市の公式ページをご確認ください。 |
| 国の制度 | 断熱窓の交換、給湯器の入れ替え、浴室・トイレの断熱改修などを対象とした国の補助制度があります。年度ごとに名称・要件が変わります。 |
| 介護保険の住宅改修 | 要支援・要介護の認定を受けている方は、手すりの設置、段差の解消、扉の変更などに介護保険が使えます。ケアマネジャーとの調整が必要です。 |
実際にあったご相談です「全部やるつもりでしたが、
半分で済みました」
リフォーム訪問営業がたびたび来て、屋根が危ないと言われていました。本当に傷んでいるのか分からず、無料で建築士が屋根と外壁を点検してくれるとの事でお願いしました。屋根はそれほど傷んでいませんでしたが、今後の事を考えて葺き替えと外壁塗装を同時に。足場の費用も1回で済みました。
相模原市 緑区 K様屋根葺き替え・外壁塗装
このお宅では、点検の結果「屋根はまだそれほど傷んでいない」とお伝えしました。そのうえで、外壁の塗装が近いうちに必要になること、屋根と外壁を別々の年にやると足場代が2回かかることをご説明し、今回まとめてやるか、数年後にまとめてやるかをお客様に選んでいただきました。
私たちの役目は、その場で工事を決めていただくことではなく、判断に必要な材料をそろえてお渡しすることだと考えています。
初めての方でも大丈夫ですご相談から工事までの流れ
相談・現地調査・お見積りは、すべて無料です。順番の整理だけで終わっていただいても構いません。
お問い合わせ
電話でもフォームでも。工事の内容が決まっていなくて大丈夫です。
現地調査
代表の二級建築士が直接伺い、屋根・外壁・床下・小屋裏まで確認します。無料です。
優先順位のご説明
写真を見ていただきながら、4つの分類でご説明します。ここで終わっても構いません。
お見積り
ご希望があれば、順番に沿ったお見積りをお出しします。契約を急かすことはありません。
八王子市・日野市・多摩市・相模原市の
戸建てリフォームを承っています
町田市・あきる野市の一部にも対応しています。地元・八王子で27年、この地域の住宅事情を知ったうえでご提案します。
※ 戸建て住宅向けのサービスです。マンション・集合住宅のリフォームは、既存のお客様以外は現在お受けしておりません。
よくいただくご質問よくあるご質問
築40年の家は、あと何年くらい住めますか？
築年数そのものでは決まりません。決め手になるのは、雨水をきちんと処理できているか（雨仕舞い）と、土台・柱などの構造材が健全かどうかです。雨漏りを止められていて構造材が傷んでいなければ、築40年の家でもこの先20年、30年と住み続けられます。逆に、雨漏りを長く放置していると築25年でも大がかりな補修が必要になります。現地調査で床下と小屋裏を確認したうえで、目安をお伝えします。
築40年で建て替えするのは、もったいないですか？
建物の状態によります。構造材（土台・柱・梁）が健全で、雨漏りを止められる状態であれば、建て替えなくてもこの先20年、30年と住み続けられます。その場合は、費用も工期も抑えられるリフォームのほうが有利です。仮住まいや引っ越しの費用もかかりません。一方、基礎に大きな損傷がある、間取りを根本から変えたい、増築を繰り返して構造が複雑になっている、といった場合は建て替えのほうが結果的に有利です。当社はリフォームの会社ですが、そういう建物には正直に建て替えをおすすめします。
建て替えとリフォーム、どちらがよいか相談できますか？
ご相談いただけます。当社はリフォームの会社ですが、リフォームが向かない建物に無理にリフォームをすすめることはしません。建物の状態を見たうえで、どちらが向いているかを判断材料とあわせてご説明します。
どこから直せばよいか決まっていなくても、相談できますか？
その段階でのご相談が、実は一番多くいただきます。「なんとなく気になっている」だけで構いません。家全体を見たうえで、今すぐ必要な工事・まだ使える部分・後回しでよい工事・やらなくてよい工事の4つに分けてご説明します。順番の整理だけで終わっていただいても構いません。
300万円だと、どこまでリフォームできますか？
建物の状態と優先順位によりますが、300万円前後は最もご相談の多い価格帯です。外壁塗装と屋根の工事を足場1回でまとめ、あわせて浴室など水回りを1か所、という組み合わせが現実的な範囲になります。正確な金額は、現地調査のうえ無料でお見積りします。
全部いっぺんにやったほうが安くなりますか？
足場を使う工事（外壁・屋根・雨どい）は、まとめたほうが確実に安くなります。足場代は1回あたり十数万円ほどかかるため、別々の年にやると二重に払うことになるからです。一方、室内の工事はまとめても大きくは変わりません。急がない工事まで無理にまとめる必要はありません。
八王子市のリフォーム補助金は使えますか？
八王子市には省エネ改修・バリアフリー改修・耐震改修などに対する助成制度があり、国の補助制度も併用できる場合があります。内容と受付期間は年度ごとに変わり、予算に達した時点で終了することもあります。ご相談の時点で使える制度を調べてご案内し、申請のお手伝いもしています。
相談したら、その場で契約を迫られませんか？
迫りません。営業担当を置いておらず、代表の二級建築士が直接伺います。ご相談・現地調査・お見積りはすべて無料で、他社と比較するために意見だけを聞いていただく使い方でも構いません。
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私が直接、お伺いしますまずは家を見せてください。
順番の整理だけでも構いません
相談・現地調査・お見積りはすべて無料。工事内容が決まっていなくて大丈夫です。
私が直接お伺いします。
どうぞお任せください。
代表 袖野（二級建築士・現場経験30年）
