この記事では、八王子近郊で中古住宅を購入してリフォームする時に、リフォーム費用を品質を下げずに圧縮できる6つの方法と、全面改装リフォームを成功させる、失敗しない注意点をリフォーム業30年のソデノが詳しく解説致します。
中古住宅をご購入しリフォームしたり、古い建物を全面改装工事は、高額なリフォームとなります。
もちろん、皆さん「失敗したくない」とお考えだと思います。
具体的な失敗例。
- 工事費用が相場より高った。
- 手抜き工事があった。
- 仕上げが雑だった。
- 完成した家がイメージと違った。
- 不明確な追加工事や請求があった。
- 工事後の手直しになかなか来ない。
- 営業マンと現場監督の言っている事が違う
- 毎回、職人さんが変わる。
- 等々・・・・
せっかくの工事もがっかりしてしまう事になります。
これから読んで頂き記事は、全面改装リフォームを適切な価格で工事をする事と失敗させない様に誰でも、実践できる方法を詳しく解説致します。
中古全面改装リフォームの６つの極意とは
ここでのお話ですが、中古住宅をご購入して、リフォームのご予定の方に向けた記事となります。
中古住宅を購入してなるべく、リフォーム費用を軽減させる為の極意と長く安心してお住まいになれる建物の選び方のお話となります。
５つの項目に別けて詳しくお話を進めていきますので、ぜひ最後までお読みください。
その① 昭和56年6月以降の建物を選ぶと、耐震工事が不要になるケースが多い。
重要度5 非常に大切な項目です。
中古物件の購入基準としてまずは、56年6月以降に建築された建物を選ぶ事は非常に重要です。
簡単にご説明します。
昭和56年6月に建築基準法が改正になり、地震に強い構造でないと建築出来ない法律に変わりました。
旧耐震基準では震度5強程度の地震にも耐える様にしていましたが、昭和53年の宮城県沖地震の被害が大きく、耐震基準の見直しがされました。
地震による建物の倒壊も重要ですが、建物内の人々の安全を確保する事も視野に入れて、新耐震基準では震度6以上の地震に耐えられる事を基準としました。
昭和56年6月以降に建築確認された建物ですと、耐震に対するリフォーム費用は必要なくなると思われます。
耐震リフォームは費用は高額になるケースが多いので、現在の耐震基準に適合した昭和56年6月以降の確認建物をお選びください。
注意点もあります。
昭和56年6月以降に建築確認申請がされた建物が対象となりますので、昭和56年6月以降に完成した建物でも、旧耐震基準での建物が存在しますので、購入の際は「建築確認が昭和56年6月以降か？以前か？」を必ず不動産業者へご確認ください。
その② 基礎はベタ基礎建物は、湿気対策や耐震に優れている。
重要度４ 極力お選びください。
建物1階床下部分のお話です。
ご購入予定の建物の床下をキッチン床下収納などから見る事が出来る場合は、必ず床下が「コンクリートか土か」をご確認ください。
木造建築の場合、基礎は「ベタ基礎」と「布基礎」の2種類があります。
一般的に布基礎より、ベタ基礎の方が地震等に強い。床下の湿気が少ないなど性能がいいです。
基本的に建物図面などに基礎が「ベタ基礎」と記載されている場合は、1階床下はコンクリートで覆われていて、土はありません。
では、布基礎の場合はどうでしょうか？
布基礎でも、土の部分をコンクリートで覆う事もありますが、布基礎の場合は、土のままが多いと思われます。
なるべく、ベタ基礎の建物をお選びください。
また、地盤面（GL)から基礎の高さが40センチ以上の建物を推奨します。
その③ 総二階の形の建物は屋根や外壁リフォームがしやすい。費用が安価になりやすい。
重要度2 出来ればお選びください。
上記写真の様な建物を「総二階」と言います。
総二階は下屋と呼ばれる1階の屋根がない家の事を言います。
私は職人ですので、リフォームの仕上がりやプラン、工事の予算や費用がとても気になってしまいます。
下屋、1階の屋根がないと、外壁や屋根をリフォームした場合、雨水の侵入や工事の手間が省け、費用や材料費が安価になる事が多いです。
また、作業用の仮設足場の面積も若干少なくなりますので、大型リフォームをご検討の方は、ぜひご参考にしてみてください。
その④ 大幅なお部屋の変更、柱を抜く工事を控えると、リフォーム費用が安価になる。
重要度4 リフォーム費用を抑えた方はぜひ、ご参考にしてください。
現状と同じ様な間取りをリフォームするのがいいと思います。
一部壁を壊したり、背面キッチンを対面キッチンにしたりする位なら問題ありませんが、なるべく現状の間取りを生かしたリフォームをおススメします。
例えば、屋根の形や勾配（角度）を変えるような工事。下屋（1階屋根）の上へお部屋を作る工事など、大掛かりな工事は
増築工事は建築確認が必要な場合もありますので、ご注意ください。
また、間取りと同じ様に大幅に外観も変更しな方がいいです。
その⑤ 瓦屋根の家は屋根工事費用が高額になる。
重要度5 屋根のリフォームをご検討の方推奨
瓦屋根のリフォームは瓦を処分する費用が、スレート屋根材・カラーベスト屋根材に比べてどうしても費用が高額になります。
私が瓦屋根のリフォーム工事を動画でご説明していますので、併せてこちらでご確認ください。
築30年を超えた建物屋根の場合、瓦でもスレート系の屋根材でも、張替をお考えになった方が私は良いと思います。
最近の台風や強風、大雨などの災害時に屋根が破損したり、落下する心配や雨漏れの原因となりますので、築30年を超えた建物購入をご検討の方は、屋根リフォーム（張替）を視野に入れた資金計画を進めてください。
その⑥ 大手業者はやはり高額
重要度5 費用を抑える為には数社からのお見積りを取りましょう。
大手リフォーム会社や設計事務所系の業者はどうしても工事費用が高額なるケースがあります。
理由はいくつかありますが、
- 営業専属の従業員がいる。
- 事務所が多数あったり、ショールームがある。
- ホームページを自社制作でなく、お金をかけている。
- 派手な広告、ポータルサイトへの参加。
- 自社施工せずに、下請けから孫請け業者が工事を行う。
- 社長が高級外車に乗っている。
などなど、あると思います。
あなたのリフォーム工事価格を決める最も重要な事は「材料費＋工事費用」です。
この工事に関する費用は工事の品質ですので、ムダに削る事は出来ません。
しかし、派手な広告やムダに多い事務所。ましては、高級外車などは、工事費用とは全く関係ありません。
経費が掛かる会社と経費が掛からない会社が存在しますので、最後はあなたの厳しい目でご判断してください。
全面改装リフォームで失敗しない為の５つの注意点
全面改装リフォームを計画する際に、ぜひご注意して頂きたい6つを解説致します。
こちらの記事は、大型のリフォーム工事、全面改装リフォームをご計画の方にも参考になる注意点もありますので、是非お読みにって頂き、ご参考にして見てください。
この注意点だけでは、防ぎきれない事もあるかと思いますが、私が実際に現場で経験した事を中心にお話致しますので、ぜひ最後までお読みください。
その① リフォームの予算を決める。
リフォームの予算を決める事は、とても重要な事です。
お車や家電品の購入時にも皆さん、おおよそは予算（購入費用）を決めると思います。
しかし、リフォーム工事には定価がありません。
また、ネットで検索した価格でリフォーム工事が出来るのか？不安になると思います。
まずは、あなたがリフォーム工事に掛けられる金額を明確にすることが大切です。
予算が２００万円ならその２００万円で、どこまで工事が出来るのか？を業者と相談してください。
そこで、予算と共にリフォーム工事の場所、キッチン・浴室・屋根・外壁などありますが、優先順位を付け、予算と優先しなければいけないリフォーム工事のバランスを検討してください。
出来れば、リフォーム工事は壊してみないと正確な工事費用が解らないケースもありますので、多少、予備費をご用意しておくと安心です。
繰り返しますが、初めにリフォーム工事の費用を明確にすることから始めてください。
その② 購入前に専門家に見てもらいましょう。
- 家の状況を見て、修繕や補修をしなければならない箇所を判断してもらう。
- ご希望するリフォーム工事が予算内で実現できるのかを判断してもらう。
- 建物に大きな不備がないか確認してもらう。
この３つは必ず、ご確認ください。
築年数の少ない建物の場合は「瑕疵担保責任」と言って、家を購入後に不備が見つかった場合は保障する制度もありますが、この瑕疵担保がついていない物件もありますのでご注意ください。
私の経験から申し上げますが、写真や図面でもおおよその金額（お見積り）は作る事が出来ますが、細かい収まり、仕上げ、雨漏れや排水の漏れ、屋根の状況などは現場を見てみないと判断出来なことがあります。
なので、信頼できる専門家に家の購入前（契約前）に下見をしてもらい、家の状況を診断してもらう事が大切です。
私はお客様と中古の家を見に行くことがあります。
実際に数件「この建物は購入しない方がいい」と判断した経験があります。
その③ 購入前にある程度、リフォームプランと業者も決めておくと安心です。
数社からプラントお見積りを購入前にある程度、決めておくと購入後のリフォーム工事がスムーズに進みます。
建物の購入は金融機関の融資や建物登記など、手間が掛かる作業が沢山あります。
建物購入と同時にリフォームの打ち合わせは非常に疲れます。
出来れば、ある程度リフォームの工事の内容やお願いする業者を決めておきましょう。
その④ 内装リフォームは引っ越し前に行うと安くなる。
内装工事とは
- 壁紙工事（クロス工事）
- フローリング工事（床工事）
- 水廻り工事（キッチン・浴室・トイレ等）
- 給水・排水工事
- 電気工事
建物内部での工事をここでは内装工事と定義致します。
引っ越しが終わってからの、壁紙や床工事は家具を移動したり、汚れない様に養生作業をしたり、本来の工事とは別の作業が発生して費用も同時に発生します。
特に「クロス工事と床工事」は工事範囲が広いので、家具があると工事もうまく進みません。
また、お住まい中の工事なので、工事中の生活や在宅しないと工事が出来ない等、面倒な事も多くなります。
当社のお客様も「引っ越し前に内装系の工事は終わらせる」ご要望が多いです。
逆に「外壁や屋根」の外装系の工事は、お住まいでも空家でもそれほど変わりませんので、引っ越し後でも外装工事は問題なく進みます。
引っ越し前に内装工事は完了させましょう。
その⑤ 信頼できる業者を選びましょう
私がこの記事で１番、皆様へお伝えしたかった事が「信頼できる業者選び」です。
信頼できる業者とは、どんな業者でしょうか？
私が思う「信頼できるリフォーム業者とは」
- 地元で営業を１０年以上行っている。
- 実際に工事をした現場を見せてもらえる。
- 施工実績が明確である。
- 下請けの下請け（２次下請け）を使わない。
これ以上の条件もあるかと思います。やはり、１番は「地元の会社」が私は良いと思います。
どんな業者にも、いい所、悪い所が存在します。
業者選びは難しいと思いますが、あなたが１番信頼できる、なんでも話が出来る担当者、そして、あなたを１番大切にしてくれる業者をお選びください。
この記事のまとめ。
中古全面改装リフォームを安くする６つの極意と失敗しない為の６つの注意点はいかがだったでしょうか？
簡単におさらい致します。
- 昭和56年6月以降の建物を選ぶと、耐震工事が不要になるケースが多い。
- 基礎はベタ基礎建物は、湿気対策や耐震に優れている。
- 総二階の形の建物は屋根や外壁リフォームがしやすい。費用が安価になりやすい。
- 大幅なお部屋の変更、柱を抜く工事を控えると、リフォーム費用が安価になる。
- 瓦屋根の家は屋根工事費用が高額になる。
- 大手業者はやはり高額
特に①昭和５６年６月問題にはご注意ください。
中古住宅リフォームの注意点は
- リフォームの予算を決める。
- 購入前に専門家に見てもらいましょう。
- 購入前にある程度、リフォームプランと業者も決めておくと安心です。
- 内装リフォームは引っ越し前に行うと安くなる。
- 信頼できる業者を選びましょう
以上が項目となります。これだけでは不十分かもしれません。しかし、基本的な事はここに記載致しましたので、ぜひご参考にしてください。
また、中古住宅リフォーム事で、疑問やご質問がありましたら、ソデノ建装、代表の私、袖野までお気軽にご連絡ください。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
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