この記事では誰でも実践できるアパートの空き部屋対策の公開
入居は色々な条件が重なり、1つの条件で、絶対満室になる様な事はありません。
特に「立地条件」駅からの距離、コンビニへの距離などはどうにも出来ませんが、目線を変える事で空室を少なく出来ます。
八王子や町田、相模原を中心に塗装工事やリフォーム工事を行っているソデノ建装のソデノです。
現在賃貸を取り巻く環境は年々厳しさを増していきます。ご存知かと思いますが、ワンルームマンションの過剰供給や新築マンションや一戸建ての割安感でファミリータイプと呼ばれる３ＤＫ以上の物件や過剰供給ぎみのワン―ルの空室が目立っています。
ペイオフ対策として賃貸マンションやアパート経営に参入される方も多く見られます。また、大手不動産店は長期一括契約で優良物件の管理数を増やしています。
私は現在リフォーム会社を経営しております。その中で多くの「賃貸物件」の工事に携ることが出来ました。
そこで私が感じたことは「優良物件には優良物件になる法則」が存在して「不良物件には不良物件」になる法則があることが解かりました。法則なんて少しオーバーですが、両者に多くの共通点は確かに存在します。
そこで、オーナーの皆様に少しでもお役に立てばと思いこの記事を作りましたが、実は私不動産店のリフォームを下請け工事をやっていました。
その時は「単価はたたかれ」「工期は少なく」「支払いは遅い」そして一番は「オーナーが支払う工事代金のワリに工事内容が良くない」です。このような状況が、現在の賃貸業界の質を落としていると確信しました。
この記事を読んでいただき、少しでもお客様（入居者）に自信を持て物件のご紹介が出来れば幸いですし、少しでも「空室」がなくなればなお、幸いです。 是非最後まで読んでください。
最近、物件を見ていますか？
物件の管理状況はいかがですか？ オーナーは管理をどのような形態で行っていますか？ ご自分でですか、それとも管理会社ですか。どのような形態でも良いのですが、実際に物件をご自分で見ていますか。行って見ると意外なことも解かります。
例えば、「ポストがチラシで一杯だった」とか、「自転車置き場が不燃物置き場」になっていたり。「外灯が切れていたり」「雑草が伸び放題」
このような状況は良くありません。特に管理会社ですと、契約以外の仕事はまずやりません。
細かいことはやはり「オーナー」でないと感じない部分がかなりあります。少しでも気になった個所は改善しましょう。入居予定の方が見学にいらっしゃるときに「ゴミや雑草だらけ」では入居する気持ちは下がってしまいます。
いくら外観や内装が良くても第一印象はかなりのウエイトを占めます。やはり、実際に月に１回は、ご自分の目で確かめましょう。
【チックポイント】
- ご自分で物件を確認しましょう。
- 特にお天気の悪いときに行くことをオススメします。
- 記録をつけましょう。（訪問カルテ）
清潔感が満室への第１歩。
まずは、清掃作業でしょう。ポストのチラシや共用部分には特にご注意。清掃がキチンと行われているいると「怪しいチラシ」も入りズライことがよくあります。また、だらしない入居者も少ない傾向もあります。
ご入居予定の方も「しっかり管理されている」と安心感や好感が生まれやすいです。内装のリフォームばかりに気を取られずに外観にも細心のご注意お願いします。 特にゴミ箱は設置した方が良いでしょう。
また、入居者の私物を共用部分に放置させないことも重要です。なぜでしょう？ 自分の荷物を迷惑と解かっているのに外にだすような「ワガママ」な人の隣で生活したいと思うでしょうか。
いくら、近所付き合いがないとはいえ、騒音やトラブルには巻き込まれたくないのが本音でしょう。前のページでも書きましたが、第１印象は本当に重要です。
【チエックポイント】
- ご面倒ですが、ポスト前にはチラシ専用のゴミ箱を。
- 共用部分に私物を置かせない。
- 外灯などの照明にもご注意を。
誰に入居していただきたいですか？
もちろん「家賃をしっかり払ってくれる人」「他の住人に迷惑をかけない人」「退去時にゴネない人」がいいでしょうね。
しかし、これだけでは入居者の「顔」が見えてきません。
お年寄りから若者まで「誰でも大丈夫」な物件は立地条件が悪いほど入居率が低下する傾向もあります。私が尊敬する建築家が言うには「集合住宅には集まって住む意味」が存在しなければならないそうです。
不動産ですので全く同じ物件は存在しません。良いところもあれば悪い部分ももちろんあるでしょう。必ずその物件には「特徴」が存在するはずです。是非良いところをアピールしてください。マイナスな部分も隠さずそれ以上に良いところをお客様にお知らせください。
間違えないでもらいたいことがあります。それは「学生専門アパート」によくあるパターンです。
普通のワンルームを学生専門にしても、築１０年を過ぎると入居はあまり期待できません。
学生専門でしたら「今の学生が必要としている」付加価値をつけましょう。チョット前は「インターネット」でしたが、現在は簡単に高速通信が可能になりました。
少し違った視点で「防犯」や「食事」等の付加価値がイイのではないでしょうか？
【チエックポイント】
- 誰でも大丈夫は、誰も入居しません。
- 物件に付加価値をつけましょう。
家賃を下げても入居しないワケ
よくある会話です。
大家「最近空室が多くて困っているんだよ」
業者「イヤー、大家さん所だけじゃないですよ。どこも困ってますよ」
「近所の新築のアパートも出来たから、仕方ないですよ」
大家「どうしたらイイかな」
業者「うーん。とりあえず家賃を下げますか？」
大家「仕方ないな。でも下げれば入居するんだろうな？」
業者「…・・」
多くの入居者は、たとえ賃貸だろうが、夢や希望を持って物件を探しています。
ただ「家賃の安い」で入居する方はそれなりの事情があってあまりオススメしません。物件の競争力を値引きでカバーすることが難しい状況です。
また、分譲マンションの価格も下がってきています。賃貸から分譲に住み替えする方も増えています。
多くの賃貸物件は相続対策で建てられ、賃貸経営的には魅力に欠ける場合があります
。厳しい入居者の要求に答えられない物件は賃貸市場からはじき出されています。現状ですと、賃貸の２割が優良物件で８割が空室の目立ついわゆる不良物件です。
あまりにも空室が目立ち入居募集を中断してしまう大家さんもいるそうです。
【チエックポイント】
- 経営的に考えましょう。
- 改装工事や修繕工事を計画的に。
不良物件には不良入居者が？
実際に私が携ったワンルームマンションの例をお話します。
この物件は当時築１０年。最寄駅から徒歩約１２分。近くにはコンビニ、スーパー等十分。所帯数３０室。家賃はご近所より５千円ほど安く、普通の賃貸物件でした。
しかし、このうち１０所帯が空室。そして入居している２０所帯中３所帯が「夜逃げ中」でした。ここは、管理をご家族で行っていましたが、掃除はされてなくポストはゴミだらけ。
駐輪場は粗大ゴミ置き場。外観は典型的な「不良物件」でした。
管理されいない物件で家賃の安やだけで入居を募集しているようでした。入居率も悪かったのですが、それ以上に夜逃げ等の不良入居者が集まってしまいがちです。
大家さんも困って、改装の依頼にきました。私どもが提案しましが全く耳を傾けていただけませんでした。
とにかく「安く」だけのオーナーでした。知人からの紹介でしたので、大家さんのご希望で改装しましたが現在でも空室は多く、管理もされていません。
【チエックポイント】
- 空室を埋めるために審査を安易にしない。
- 事故や事件は物件のイメージを悪くします。
- 利益の出せる賃貸物件を目指しましょう。
ご近所の物件はどうですか？
不動産の事務所で間取りや家賃だけで契約する人はほとんどいないでしょう。
入居者は最低でも３箇所は物件を見て回るそうです。やはり、実際に見て比べて、自分のライフスタイルに合った物や気に入った間取りで物件を選ぶでしょう。
駅から離れていたり、日当たりが悪い物件。近くにスーパー等がない物件立地条件は変わりません。
しかし、装備は変えることが出来ます。例えば洗面台をシャワー付きに換えたり、ガス冷暖房をいれたり。防犯を強化したり。宅配ＢＯＸを設置したり。内装を可愛くしたり。
ご近所のライバル物件より装備は充実させましょう。立地条件が悪いほど装備の充実は欠かせません。
間取りは実際に生活しないと、不便さが解からない部分があります。私の考えですが、間取りより、部屋や装備に特徴があった方が、お客様の印象には残ると思います。
【チエックポイント】
- 地域１番の装備を目指しましょう。
- 印象に残る内装を。
- 立地条件の悪さを逆手に取りましょう。
リフォームの出来が入居のカギ
私が１番嫌いな見積りは「修繕・補修工事」という書き出しです。
これでは、ただ「きれいに」するだけでなんのアイデアや提案もありません。また、いくらきれいにしても、新築には戻りません。 特に賃貸物件は過剰供給ぎみです。
今よくある例で、「ペットを飼える」物件が増え人気もそこそこあるようです。特徴や個性を持たせるリフォームを行ってください。
壁紙は「しろ」キッチンは「安物」現状回復ではいずれ太刀打ちできなくなる可能性が大きいですよ。現在はデザインがイイ、アパートやマンションが流行って要るようですがいずれ、賃貸にも「食堂」ができた「光熱費ゼロ賃貸」など出てきています。
時間が経てば、人の価値観や生活様式も変わります。それにあった改装工事を行わなければいけません。１つ１つの物件に情熱と愛情を注ぎこまなければいけないと私は考えます。
【チエックポイント】
- 特徴や個性を出しましょう。
- 「きれい」は当たり前。
- 生活様式にも注意。
提案出きるリフォーム業者を選びましょう。
改装工事を正確にかつ敏速に行うことは当然です。
これからはただ「工事」ではなく、しっかり物件を考え工事に対して「企画＆提案」出来る会社をお選びください。
お抱えの会社がいらっしゃる方でしたら、この記事を読んでいただき皆さんでアイデアを出し合ってみたらいかがでしょうか？以外にイイアイデアが出ますよ。
そして工事費の高い安いで決めるのではなく、提案と企画と工事内容で金額を決めてください。
そして１番重要は「その工事で入居が増えるか」です。
投資に見合った収益が出ることが必要です。実は、企画や提案の出来る業者ほど「コストカット」に敏感です。安く工事を済ませ物件の現状回復も必要なときもあります。しかし長い目で見たときや経営的に考えたとき「いつも同じ」ではいけません。
【チエックポイント】
- 業者に企画書を書いてもらいましょう。
- 予算に応じたアイデアを出してもらいましょう。
まとめ
最後まで、読んで頂きありがとうございました。私も大家さんや不動産業者から、「この物件どうにかしてくれ」と言われかなり考えました。
本当ならば、まだまだ「裏ワザ」がありますが、細かくなりすぎて読んで頂けなると思い８項に短縮しました。
「当たり前のことしか書いてないぞ」とご意見を頂きそうですが以外に当たり前のことをやっているところも少ないようです。これで、絶対に「満室」になるワケでは、ありませんが少しでも参考になれば幸いです。
またソデノ建装では、外壁塗装や屋根工事に関するお得なパックもご用意しております。
実例と共にご紹介しておりますので、ぜひ併せてご覧ください。
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