この記事では、アパートの外壁塗装の５つの項目を知る事で、損をしない、安心の塗装ができます。アパート塗装は戸建て建物より大きく費用も高額です。オーナーさんのほどんどが「費用を抑えたい」とお考えですが、その反面「手抜き工事」等の心配もあります。
アパートオーナー必見・損をしないアパート外壁塗装の６つの鉄則
八王子や町田、相模原を中心に塗装工事やリフォーム工事を行っているソデノ建装のソデノです。
今回はアパートの外壁塗装のお話をします。アパートで外壁塗装をしなければならない理由ですが・・「外見が汚い」「建物をしっかり維持したい」が最大の理由だと思います。そして外壁塗装はアパートの最大の問題である「空室」を少なくする事へも繋がります。詳しくは「オーナーが泣いて喜ぶ「空室ゼロ」９の裏ワザ」という記事もありますので、ぜひ、ご参考にしてください。
鉄則① 不動産屋や管理会社に外壁塗装をお願いしない。
皆さん、ご存知だと思いますが、不動産業の利益は「中間マージンを取る事」です。土地売買でも、賃貸でも手数料を収入にしています。なので、あなたの外壁塗装工事やリフォーム工事にも当然「不動産屋の中間マージン」が上乗せされています。管理会社も同じです。
では、どの位の中間マージンを乗せているのでしょうか？「20％～40％」が不動産業者や建物管理会社の中間マージンです。不動産業者や管理会社は、お抱えの「建築業者」や「リフォーム業者」がいますので、そこへ工事を発注して、お抱え建築会社から下請けへ仕事を流します。ですので、最終的には工事費用の半分がマージンで消える事もあるのです。
しかし、オーナーさんや大家さんは「不動産屋に入居するお客さんを紹介」してもらう為に、工事費用が高額と知っていても「入居してもらえないと困る」「空室だと困る」等の理由から、どうしても不動産屋に工事をお願いする傾向があります。
対策として
- あなたが業者を探して見積もりを取り、不動産屋に見せる。ここで、不動産業者との見積もりに大きな差額がある場合は不動産業者と交渉すべきです。
- 建物管理は自分で行う。良心的な業者を見つけて建物管理を自分で行いましょう。部屋数が10室前後でしたら十分管理できます。
鉄則② 外壁塗装定額パックなどは避ける
アパートの外壁塗装は高額な工事になりますので、どうしても「安く済ませたい」と皆さん思います。ネットなどでも、「コミコミ価格」「外壁塗装一式○○円」など、定額（パッケージ料金）を注目してしまいます。しかし、安い工事にもデメリットも多く存在します。
アパートの塗装のパッケージや一式工事を選ぶとどんなデメリットがあるのでしょうか？
ズバリ。「外壁塗装業者の都合で工事内容が決まってしまいます」それには以下の理由があるからです。
- 安価な工事内容になってしまう。
- 経験が少ない職人が来るケースが多い
- 別途費用が多く発生する
低価格を重視すると、どうしても工事内容が不安になります。建物はどれも同じではありません。外壁の状態や屋根の傷み具合、各部の汚れ方、すべて違います。その建物にあった外壁塗装方法をお選びになった方がいいです。
鉄則③ アパートの外壁塗装の見積もりは数社から検討
アパートの外壁塗装は個人住宅と違い、アパート経営や入居者への配慮などどうしても慎重になってしまいます。
アパートの外壁塗装は塗装面積が広いので、費用も高額です。そのため、塗装業者、特に営業マンを抱えている会社は「工事単価が高く」なりますので、値引きなどで、営業攻勢をかけてきます。しかし、大幅な値下げで、実行工事予算が削れたり、適正な工事ならないケースもありますので、安すぎる見積もりには注意してください。
アパートの外壁塗装では適正価格の見積をもらう事が大切です。また、価格に対して工事か適切か？見積もりもたった、業者の熱意や姿勢も大切です。
そして、外壁塗装見積もりを３社どほ、集め検討する事をおススメします。アパートの外壁塗装で数社見積もりをもらうメリットは
- 適正な価格を知る事が出来る
- 適正な工事内容を比較できる
- 各業者の担当者を見極める事が出来る
このように、数社の見積もりをもらう事で、金額の適正や工事内容、さらに、営業担当者まで比べる事が出来るのです。結果的に、あなたのアパートに1番適した業者も見つけることが出来ます。
鉄則④ アパートの外壁塗装の平均的な相場とは
簡単な表にしてみました。おおよその価格ですが、この価格を基準にしてください。足場や高圧洗浄など基本的な工事内容を含みます。コーキング作業や屋根塗装は含みません。ご参考にしてください。
| 建物の大きさ | 外壁塗装面積 | ウレタン系塗料 | シリコン系塗料 | フッ素系塗料 |
|---|---|---|---|---|
| 約40坪 | 204㎡ | ¥999,600 | ¥1,142,400 | ¥1,346,400 |
| 約50坪 | 255㎡ | ¥1,249,500 | ¥1,428,000 | ¥1,683,000 |
| 約80坪 | 408㎡ | ¥1,999,200 | ¥2,284,800 | ¥2,692,800 |
| 約100坪 | 510㎡ | ¥2,499,000 | ¥2,856,000 | ¥3,366,000 |
| 約120坪 | 612㎡ | ¥2,998,800 | ¥3,427,200 | ¥4,039,200 |
鉄則⑤ 建物修繕計画を立てることが大事
すでに建物管理や計画をされている方もいらっしゃると思いますが、ご自身の建物が、築年数で、どのような内容の工事がどの時期で発生するのかを簡単にご説明致します。これを「建物修繕計画」といいます。
修繕計画を立てることで、思いつきで工事や、各業者の都合で行う工事等を防ぎ、長期的に考える事で、修繕工事の重複などを防ぎ、ムダな工事とムダな費用を防ぐ事が出来ます。また、修繕費用のの準備も計画的に行えます。
建物の修繕計画を立てるにあたり、国土交通省でもガイドラインを発行しています。長期修繕計画作成ガイドライン」もぜひ参考にしてみてください。
では、具体的にどの様な工事が必要になってくるのか、表にまとめました。
| 新築数 | 詳細 |
|---|---|
| 0～10年 | 新築状態を維持していますし、保障期間中ですので大きな工事はないと思います。 |
| 15～20年 | 内装ですが、特に水回りの老朽化が始まります。また、外壁や防水など建物を守る部分の劣化進行が始まる時期です。モルタル・コンクリート・サイディング等の外壁の傷み、屋根材の劣化には注意しましょう。専門家に建物の診断をしてもらいましょう。 |
| 25年～30年 | 建物の借入も終わる時期です。これから本当の収益をお考えなら、新築時から、きちんと修繕を行い、あと、20年は家賃収入が見込める物件へしましょう。老朽化の進行が進み過ぎますと、修繕費用が高額になるケースもあります。３５年をすぎたアパートは、維持できない事もあります。また、相続等のご予定がある場合は「売却」するケースもありますので、その場合は修繕費用にお金をかけない方がいいです。 |
建物を維持するにはどうしても、修繕や補修工事が必要となりますので、計画を立ててムダな修繕は極力避けましょう。また、急な工事、排水や水道、電気工事も発生しますので、予備費もある程度、計上する事がいいと思います。
鉄則⑥ 良心的な業者を見つける
親身に相談を聞いてくれる業者は非常に大切です。管理会社や不動産業者の言いなりの工事から卒業できます。最近は分譲マンションでも入居者が主体となった管理組合が建物を自己管理するケースが非常に増えています。それは営繕費用をなるべく抑えて、品質の高い工事を求めているからです。
中間マージンを省き、本当に建物の保全に最大の費用を使う傾向が一層強まっています。マンションなどの管理組合の場合は居住者に建築士や大手ゼネコン社員がいらっしゃる場合が多く、資格や経験がある方を中心に話を進めますが、個人の場合は資格や経験がなかなか、ありませんので、やはり「良心的な業者」を見つける事が、あなたの建物を守る為のスタートです。
業者の会社の考えや姿勢、また、営業担当や現場担当の誠実さも大切です。あなたの大切な財産です。しっかり精査してください。
まとめ
アパートの修繕は外壁塗装だけではありません。色々な修繕工事、補修工事が発生しますので、数社見積もりを取りましょう。また、業者選びも大切です。あなたにあった業者を選ぶ事が、あなたの財産を守る事になります。この記事で何かご不明な事、聞きたい事がありましたら、ソデノまでメールください。必ずお返事致します。
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